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2016年6月13日

墙艺术. 投资者发现,创新对改造项目是有好处的

墙艺术. 投资者发现,创新对改造项目是有好处的

纯米色和镗孔, 北好莱坞(North Hollywood)前NoHo loft公寓的后墙当然不能象征这里的艺术居民. 它也没有反映出艺术区的位置,在大楼后面流行的钱德勒自行车道上的行人和骑车人.

但是现在一个巨人, 道路上五颜六色的壁画让骑自行车的人眼花缭乱, 这是爱德华·林(Edward 环)和他的Encino房地产投资公司新标准股份有限公司(新 Standard Equities Inc .)进行创造性和成本保守翻修的结果.

环, 一位对建筑有独到眼光的前喜剧作家, 承担大的公寓翻新,需要的不仅仅是新的油漆和瓷砖从背景中脱颖而出. 环为投资者做的重塑品牌和重新定位项目通常看起来比它们的成本更高 提供优于预期的财务业绩.

“我们喜欢在这些翻新中具有创造性,我们的创造力可以帮助识别一个物业,让我们在竞争中脱颖而出,环说:. “我们不害怕做出大胆的声明.”

更名为The Studio, NoHo公寓引人注目的壁画由当地艺术家DJ内夫(DJ Neff)创作,新 Standard花了大约15美元,000 in 2014, 远低于50美元,一份新的粉刷工作需要花费大约1万美元, 或者大约100美元,花三万块做石头一样的治疗, 根据环.

内部改造后, 这些公寓吸引了如此多的新需求,令现有租户非常满意,以至于业主乔纳森·巴拉克(Jonathan Barach), 总裁和创始人之一 L.A.该公司能够将新租金提高25%,并将大楼全部出租.

“我们喜欢这幅壁画,”巴拉克说. “后面的墙就像一块巨大的空白画布,面对着公共自行车道. 我们想在品牌重塑的同时发表一个声明, 考虑到它的建筑类型,我们认为涂鸦艺术是一个完美的声明, 它在哪里,对那些想要占用这栋建筑的租户来说什么是有趣的.”

改造的故事

当环进行公寓装修时,他看到的不仅仅是一栋需要改造的建筑, 他看到一个故事. 环的艺术根源源于他在纽约大学获得美术硕士学位,并为《m88手机客户端》(The Larry Sanders Show)和《明陞m88手机客户端》(Malibu)系列节目进行专业写作, Ca.在20世纪90年代和2000年初.

“每座建筑都有一个故事, 当我进入画面时,我看着这个故事,想象接下来会发生什么,环说:. “当我们翻修的时候,我们正在寻找下一个 最后一个很好的结尾被改写了, 重新命名和重新活力的项目,也为我们的投资者创造了一些不错的价值.”

新标准项目必须满足许多特定的标准, 特别是现在升级很累, 过时的公寓是租金上涨的常见策略. 该公司承担的项目是经济上的 介于非常高端的社区和那些较低端的社区之间,环说. 这些公司所在的地理区域,由于新工作机会的大量涌入,租金出现了上涨,比如洛杉矶的部分地区, 最近在圣地亚哥, 西雅图, 哪些地方的技术工作岗位呈爆炸式增长, 环说.

也, 这些市场无法提供新住房,其价格可能会与当前和未来的租房者竞争. 因此,环说,他的翻修工作必须在当前和未来租户的支付能力方面把握好分寸.

“在这个市场上,最糟糕的事情是过度改善,而无法从投资中获得回报,环说:. “这是一个非常, 我所追求的是非常特定的细分市场——这部分人愿意花多一点的钱买更好一点的东西, 但买不起一个全新的房子.”

标准证券只投资低风险的项目, 环说, 而且是在他研究了该领域的可比性之后, 此外,还有关于就业和收入情况的区域和地方经济报告, 新建建筑市场 以及关于进出该地区的新闻报道.

西雅图, 在那里,新标准最近投资了一座需要进行重大翻修的20栋公寓楼, 是最近的一个例子. 随着越来越多的科技公司在那里占用空间,住房需求很大. 标准资产管理公司(Standard Equities)将对一座建于20世纪40年代的公寓楼进行改造,该公寓楼由以前的军事住房组成,采用了新的名称和具有40年代特色的新元素.

他说:“我们打算在现有的实体建筑上重建一个20世纪40年代的村庄。. “我们吸取了那里的精髓,并在20世纪40年代的风格中加以改进, 街道标志和长椅——本质上就像是“楚门的世界”——几乎完美到都是假的. 我们想要捕捉过去时代的优雅.”

NoHo的工作室

在北好莱坞艺术区(North Hollywood Arts District)有一间公寓,意味着环可以做的事情没有或几乎没有限制. 这种灵活性在其他地方行不通, 比如比佛利山庄, 他说, 在哪些方面有显著的限制 外观设计.

Barach雇佣环是因为他想让The Studio更好地体现其生活工作设计, 他打算用哪一个市场更多的专业艺术家和艺术导向的小 企业主.

为了做到这一点,大楼被重新命名 68个单元的内部装修仍在继续 这座建筑已经有了工业的外观 从抛光的混凝土地板开始 阁楼式空间的暴露天花板. 新 标准取代了典型的公寓风格 柜台,瓷砖和灯具与地铁 瓷砖,硬石柜台和更现代的, 实用的灯具. 它还翻新了 屋顶休息室. 环不愿透露 工作的总成本.

这个结果立刻得到了认可, Barach说. 摄影师,电影和电视 编辑、画家、服装设计师和表演 唱片艺术家现在在那里租房.

这种努力也推动了入住率 从95%上升到100% 租赁单位现在的租金要高出25% 比重租前租的要多.

“一般来说,当你翻修一个 通过改变财产和提高要价 建筑的故事,然后是市场 会告诉你你是否成功 建筑的需求,”Barach说.

今天的租客要复杂得多 设计感比10年前更强,戒指 多亏了这么多家装 和home-flipping节目. 所以他的翻新 必须更聪明,用 更有创造性的天赋,使他们脱颖而出 从激烈的竞争中.

环利用新的低成本 家庭装饰和材料模仿很多 成本较高的原物,如木材、石头、 灰泥和大理石. 这有助于保持革新 每套房子的内饰售价约为7000美元 工作,还有三千到一万五千美元的外部装修 和设施.

在一些项目中,他能够筹集到 更新单元的新租户的租金 基本上——21%——通过转变 两间卧室,一间半浴室单元 两间卧室,两间浴室 淋浴和重新贴面与泡沫基外部 重造灰泥外观的材料. He 把一个建筑群改造成一个庄园 并给了他一间长滩公寓 复杂的人造木材在三分之一 一个全新外观的成本. 对内部 工作,环节省了大量购买的钱.

“现在已经不可能只画 猪,”环说. “现在你得多想想了 关于如何创造价值的开箱即用 居民.”

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