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2017年5月1日

想想B类:二级市场, infill multifamily properties can generate institutional-quality returns in 2017

想想B类:二级市场, infill multifamily properties can generate institutional-quality returns in 2017

机构房地产公司. 出版物. 美洲——卷. 第5名——乔纳森·巴拉克

2008年全球金融危机后,中国经济和房地产市场稳步复苏, 如果慢, 和, 再加上创纪录的低利率, has generated all-time highs for trophy assets 和 new residential projects, 以及其他m88手机客户端类.

但最近几个月, 在许多城市,机构级甲级住宅项目的价格已经持平. 线索很多. 截止到2月, 例如, 较上年同期 apartment rents were lower in Miami, 圣何塞和旧金山, 和 all but flat in Boston 和 New York City, 报道的公寓列表. 大多数最大的美国企业.S. metros are reverting to modest growth levels, according to Yardi Matrix Monthly. 1月和2月全国多户住宅成交量分别下降63%和22%, 分别, 较上年同期, Real Capital Analytics指出. U的值.S. commercial real estate as a whole started going sideways in 2016年8月, according to property consultants Green Street Advisors. 所有这些都够吓人的了.S. Federal Reserve is promising a year of rate hikes.

可以肯定的是, some regional residential markets show ongoing strength, 洛杉矶这样的城市, San Diego 和 Seattle still posting apartment rent increases. 不过, 2017 could become an inflection point for some classes of multifamily, one that might prompt reevaluation of strategy. 作为一个结果, 越来越多的机构投资者开始考虑所谓的B类或经济适用房的优点, especially value-add units in secondary submarkets within core gateway cities, 需求远远超过供应的地方. Often overlooked, these properties can provide superior risk-adjusted returns.

在洛杉矶, where current vacancy in the city is hovering slightly above 3 percent, 每四个新搬到这个城市的人,只会增加一个新的住房许可证. 这在南加州次级市场创造了巨大的机会, 如韩国城, 回声公园和麦克阿瑟公园, 在那里,投资者能够在五年内获得50%的租金涨幅. In a city where 75 percent of all housing stock was built prior to 1980, the opportunity presents itself in the value-add space of class B rental housing, 它吸引了大批想要而且能负担得起基本公寓以外的房源的租房者, 但负担不起新的a类单位. 而这些机会更有可能在城市核心之外找到,而不是在城市内部. 取, 例如, 鲍德温山和利默特公园, residential communities bordering Culver City to the east, 曾经是一个被忽视的次级市场,现在是一个快速发展的机构质量的社区,在公共交通附近容纳半豪华单元.

避难所. 许多二级或填充市场的B类公寓物业仍被低估, 因此, 为谨慎收购和重新定位选定开发项目的投资者提供坚实的回报. 除了, B类多户住宅——有时也被称为劳动力房——以低于重置成本的价格进行交易, 减轻了下行风险. 事实上, 全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)认为B/C类房屋每平方英尺的价格是A类房屋的一半, though obviously it varies widely on a deal-by-deal basis. 最后, B类公寓的房价上限比a类公寓高出近0.5个百分点, at 4.78%对4%.30 percent, 分别, reports CBRE’s H2 2016 Cap Rate Survey. Although plenty of upside potential exists in properly acquired class B apartments, 下行保护措施也值得注意.

供给和需求. 公寓建筑, 往往面临昂贵的准入门槛, 自然青睐A类建筑, 是什么长期加剧了许多城市的可负担租金或劳动力租金的稀缺. 作为一个例子, in Los Angeles the median wage earner makes $56,每年000, suggesting workforce rentals are needed in the $1,500 to $1,600个左右,但在洛杉矶市场上,在这个租金水平上,几乎找不到新的非补贴公寓建筑.

而B类则永远供应不足, 最近几季,一些社区出现了更多的A级公寓. 在芝加哥的市中心, a robust supply of new class A apartment construction drove asking rents down 14.7 percent from third quarter 2016 to fourth quarter 2016, reports Chicago-based Appraisal Research Counselors. 而在芝加哥繁华的市中心,A级房屋的租金同比几乎没有增长, 距离市中心30 ~ 60分钟车程的郊区市场B类公寓的评分为4分.房租同比上涨1%.

不足为奇的是, 自2014年以来,A级和B级公寓的租金差一直在收窄,并将继续收窄, MFP研究报告. 也, in the suburban markets often ignored by institutional investors, apartment rent growth has outperformed that in urban core areas since 2014, 研究机构报告说. 相对而言, the current trends suggest class A apartments have hit a plateau, while a class B apartment bull market still has legs in 2017.

住房拥有率下降. While the United States is not yet a nation of renters, the surging supply of tenants is definitely increasing dem和 for apartments. 根据美国.S. 人口普查局U.S. 住房自有率从2008年之前的近70%下降到目前的不到64%, 并且仍在下降. 住房拥有率目前处于12年来的最低点. Debates on generational aspirations to homeownership aside, 造成这一趋势的关键因素之一是,为了应对2008年的房地产崩盘,贷款机构收紧了抵押贷款承销标准. 这些更高的财务障碍限制了住房所有权,迫使许多人进入租赁市场, 而且,回到与先前房价繁荣同时出现的承销标准似乎不太可能, 至少在2017年.

导致住房拥有率下降的另一个关键因素在于美国人口最多的千禧一代,他们拥有9200万美国人. 这个人口, 背负着创纪录的学生债务,面临着最高价格的单户住宅市场, 与前几代人相比,他们更注重接近生活设施, 她愿意用郊区的一套豪宅换一套地理位置优越、临近公共设施和公共交通的公寓. Millennials are willing to spend upward of 50 percent of their incomes on rent, 这是前人从未见过的现象. 的, 没有迹象表明不断下降的住房拥有率已经扭转,但有迹象表明,越来越多的美国年轻人需要负担得起的租赁住房. 今天, the share of 18- to 34-year-olds living with their parents is at one-third, 这是自20世纪80年代以来的最高比例, 和 often the stay-at-homes do so for economic reasons. 很明显, 这里不仅有市场, 此外,在城市核心区域及其周边地区,对价格更合理的多户型住宅的需求也在不断增长.

外国的舒适区. 尽管选举震动, the United States remains a favored nation for international property investors, according to the Association for Foreign 投资者 in Real Estate. Foreign institutional 和 individual investors, 如所料, historically have been more comfortable with class A, 甚至是战利品, 在门户城市. 但经验带来了信心, 和 apartments are now the second-favored asset class for the international set, 落后于工业和物流产业. We see increasing emphasis among international investors on actual returns, 和 that will favor well-positioned class B apartments in secondary markets.

改善性能. 2017年收购的最佳地点是一个正在改善的社区的B级公寓,该收购可以重新定位,以提高租户的生活质量, 以a类租金的折扣价出售, 和 help revitalize a community while generating higher returns for the investor. 这种收购通常发生在城市填充区,但也可能包括在高进入壁垒地区的近郊. 合理购买的B类公寓不仅提供了增加现金流的机会, but also provide superior downside-risk protection if things go south.

在正确的位置标识正确的B类多家族资产,以便重新定位, 然而, 需要深, boots-on-the-ground underst和ing of a local market 和 its idiosyncrasies. A firm grasp of local 和 regional employment trends, 基础设施的发展以及它如何融入更大的宏观经济图景,将把真正优秀的管理者与其他人区分开来. 和, 看起来是不可能的, 这也有助于了解你最大的租房群体——千禧一代的趋势. 和, after all that, superb property management is critical. 而是为了潜在的风险调整后的回报, 在2017年,城市核心周围的B类公寓与其他地产资产类别一样高.

Jonathan Barach is president of 明陞m88手机客户端.

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